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山东菏泽,一个别无选择的勇士

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  • 2019-08-07
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简介下载APP阅读本文更深度报道  1911年10月10日晚上,反清起义的秘密早已泄露,清军警满城搜捕革命党人。在危机关头,湖北新军工程第

    下载APP 阅读本文更深度报道  1911年10月10日晚上,反清起义的秘密早已泄露,清军警满城搜捕革命党人。在危机关头,湖北新军工程第八营的新兵班长熊秉坤集结起义军,并对空放了三枪,打响了武昌起义第一枪。一夜激战,湖广总督慌忙逃走,起义军占领了总督衙门。不久后,各省纷纷响应,清政府覆亡。  1914年7月,在一次聚会上,孙中山指著熊秉坤向在场者介绍:“这就是武昌首义放第一枪的熊秉坤同志啊!”此后,勇士熊秉坤的外号“熊一枪”逐渐广为流传。  武昌起义16年后,白色恐怖逐渐笼罩大江南北。1927年8月1日凌晨,一声枪响划破了南昌城寂静的夜空,周恩来及贺龙、叶挺、朱德、刘伯承等率领两万多人在南昌举行起义。经过数小时激战,全歼守敌,占领了南昌城。南昌起义打响了武装反抗国民党反动派的第一枪。日后,这些起义者都彪炳史册。  历史上,敢于打响第一枪的都是勇士。  近代历史风云变幻,形势错综复杂,但事后诸葛亮,所谓历史其实就是由一系列关键的节点构成,而这两声枪响也成了近代历史发展中两个重要转折点。  几十年后,在一片冰封的楼市中,山东一个三四线城市打响了限售松绑第一枪,真是勇士。  12月18日,菏泽市住房和城乡建设局发布了11条通知、公示,其中包含《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》。  其中第六条是取消新购住房限制转让措施:  取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。  一时激起千层浪。媒体和中介率先高潮了,迅速占领了报纸版面和朋友圈。菏泽,这个山东西南部三四线城市也成为关注焦点。  山东省住建厅被推到了舆论浪尖上,解释说:省厅今早刚刚得知菏泽住建局发布了取消限售政策的文件,此文件没有报备省厅,已经要求菏泽住建局尽快进行政策解读。  菏泽住建局回应:近年来,受转让期限规定的影响,菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动,促进房地产市场平稳健康发展,经过认真调查和评估,菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。  在媒体头条里,菏泽打响了限售松绑第一枪,将成为此轮楼市调控的转折点。  1  1998年房改开始算起,今年中国房地产市场化20年,但是这20年里,市场化过程中时有调控之手在掌舵,指引房地产市场的发展,所以,我国的房地产发展早已沦为半市场化半行政化形态。  从2008年后,楼市调控以三年为周期不断循环,而随着每一轮楼市调控周期,其手段越来越复杂、范围也越来越广、调控精度则越来越细。  而这一轮调控,可谓史上最严。  范围上,调控从一二线城市到三四线城市,除了传统的限购、限贷,还引入了限售、限价、租售同权等新手段。而且时间上,持续时间要比过去两次调控久,甚至一些地方把企业购房和离婚购房的也打上了补丁。  在掏空了六个钱包后,他们把楼市五花大绑起来。  2015年股市大幅负增长,地产库存高企,地方和房企饿得嗷嗷叫。央行接连降准降息,2016年2月,时任央行行长的周行长表示:“个人住房加杠杆,逻辑是对的。”而棚改货币化蠢蠢欲动。  央行的货币宽松配套楼市松绑,叠加棚改货币化的马达,楼市开始狂飙突进。热钱率先涌入深圳,然后流到其他一二线城市,在深圳调控出台后,热钱溢出到三四线。  全民陷入狂热中,房价按秒跳涨。专家说,年轻人买不起房,可以有挤挤六个钱包。不相信专家的国人,这次用行动实践专家的话。  2018年盛夏,为了一个打新房的资格,深圳夫妻连夜排队离婚;而一千多公里外的杭州,摇号的队伍蜿蜒不绝,烈日下有人中暑倒地被抬走。  随着天气变凉,严控下,楼市终于变凉了。  此时,菏泽宣布取消限售,牵动了无数人的神经。  菏泽的限售政策是在2017年底出台,其中明确:  对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限例转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年。  刚好一年,这个政策就要被取消了。  在8月份“坚决遏制房价上涨”的会议后,没有了金九银十,这两次会议都没再提房地产了。叠加调控三年周期的心理关口,菏泽此举注定会被解读成楼市重要转折,并成为刷屏热点。  8月份时,上海工商银行(601398,股吧)下调首套房利率的正常操作,就被解读成楼市调控转变的重要信号,被推上了风口浪尖。铺天盖地的舆论下,上海工商银行不想当打响第一枪的勇士,撤回了下调利率决定。  菏泽这第一枪也可能变成空响。  2  其实菏泽今年的房价并没有下跌,上半年快速上涨后,下半年均价稳定在6000多元/平米。  伴随着房价的上升,2018年上半年,菏泽土地出让收入就达到了190.7亿元,相比去年同期直接翻倍。  菏泽,一个山东省内经济垫底的地级市,却挤进了全国卖地收入30强,而2016年菏泽的地方公共财政收入也就185亿元,还是卖地来钱快。  而这一切都是拜棚改所赐。  2017年,菏泽市启动棚改项目122个,共计18万套,约占全国的3%,数量在全国地级市中居第一位。2018年菏泽计划棚改达61896套,位居山东省第二。  央行通过PSL向国开行发放贷款,国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款,地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款,国开行偿还央行贷款,由此形成资金流的闭环。  正是棚改货币化刺激了楼市需求,推升了房价。之前没有购房需求的人,手中有了资金就会去买房子,而且很可能放大了杠杆;或者家里三代人以前住一套房子,由于棚改货币化,去买三套房子,直接促进了购房需求,而房价的上涨又会吸引投资性需求。热火朝天的楼市下,开发商也会涌入拿地。  但是,棚改货币化的大潮在逐渐退去。  政策开始鼓励实物安置,而且国开行PSL的新增资金开始放缓。12月,21世纪经济报道,2019年棚改计划中,政府购买服务的模式将被取消,对于新开工的棚改项目将以地方政府棚改货币债为主要融资方式。  这意味着短时间内,地方政府可能面临棚改整体资金不足的问题,棚改的发动机要抛锚了。  而且,随着调控持续,买房人、开发商的预期在变化,楼市转变也非常快,以往的金九银十不再,库存也随之增加。  根据易居研究院的数据,截至2018年11月底,监测的100个城市新建商品住宅库存总量为44791万平方米,环比增长2.5%,同比下降0.7%。观察历史数据,2015年1月份以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势,而今年9月份库存规模明显增长,属于首次显著攀升的态势,10-11月份继续保持增长态势。  其中三线城市在连续38个月同比下跌之后,11月首次出现同比正增长现象。总体上看,库存走势迎来拐点。  房地产市场逐渐低迷,导致商品房库存积压,进而导致开发商拿地意愿下降,土地流拍频现,加剧地方政府财政压力。叠加对地方政府和城投平台融资的限制性政策,将加剧地方债务压力。  无数的六个钱包贡献下,菏泽的财政收入快速增长。  历史上放第一枪的是勇士,另一面是,套在楼市上的地方财政赚惯了快钱,慢钱就不会赚了。  3  菏泽这一枪,会否成为楼市调控的转折点?  在房住不炒的精神下,核心目标是房价维稳,就是既要遏制房价进一步上涨,又要防范房价大跌。  限售是在楼市狂热时期推出的,主要是打击买涨不买跌的投资需求,增加投机成本,降低楼市炒作交易,同时也降低了二级市场供应,达到楼市冰封效果。  但是,在市场预期转变的时候,房价缺乏上行的动力,甚至有下跌的风险,而投资性需求是买涨不买跌,限售取消后,实际效果可能是投资性需求并不会增加,反而增加了二级市场供应。  而菏泽松开的是限售,本身并没有限购政策。取消限售一则能增加房地产市场交易自由度,二则也是试探调控政策的底线,即使遭到舆论讨伐,也能合理解释,保持政治正确。  未来,在货币化棚改逐渐退出过程中,根据分城调控框架,一些三四线城市,尤其是财政压力大的地方政府,将会跟进调控松绑。  但是,这并不意味着楼市再来一波狂欢。  在几轮经济乏力就拿起尿壶后,尿壶的边际效用已经逐渐递减,再放大水,尿壶就要溢出来了。  房地产已经成为了中国家庭最重要的资产。根据西南财大的调查,过去十年间,新购房为首套房的占比在持续下降,尤其是2015年以来,新购房为第二套或第三套及以上住房的比例上升速度在加快。  居民的钱包也被掏空了。居民负债水平快速上窜,2017 年末达到了48.97%,超过了发展中国家的平均水平。资本主义帝国美利坚的居民杠杆率从 20% 上升到 50% 用了近40年时间,而中国只用了不到10年时间。  如果采用家庭债务与可支配收入之比衡量居民杠杆,根据上财数据,截至2017年我国家庭债务与可支配收入之比高达107.2%,已经超过美国当前水平,更是逼近美国金融危机前峰值。  而2015年这一轮狂欢,是货币大放水,通过货币化棚改直接放到三四线城市,现在货币化棚改是在逐渐退出。  而一些三四线城市没有足够的产业支撑,缺乏足够人口流入。与八千一万的房价对应的是三五千的人均工资,可能有些人连月供都覆盖不了,三四线的房贷质量可想而知。或许,未来三四线城市更应该警惕美国式的次贷危机。  4  小结  鲁迅先生曾称赞:“第一个吃螃蟹的人是很令人佩服的,不是勇士谁敢去吃它呢?”螃蟹形状可怕,丑陋凶横,第一个吃螃蟹的人是需要勇气的。  但也可能那第一个吃螃蟹的人快饿死了,别无选择。  房住不炒的大背景下,开第一枪的菏泽是勇士,但它也只是一个别无选择的勇士。本文首发于微信公众号:港股那点事。文章内容属作者个人观点,不代表网立场。投资者据此操作,风险请自担。

    

    (责任编辑: HN666)

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